Na semana passada, a Caixa Econômica Federal anunciou redução de até 1,25 ponto porcentual das taxas de juros de crédito imobiliário, o primeiro corte em 17 meses, igualando as taxas da instituição com os demais bancos. Com todos agora no mesmo degrau, o cliente que estiver motivado a renegociar seu contrato vigente pelo movimento de queda de juros deverá barganhar, arcar com os custos de uma possível mudança e não olhar apenas para as taxas. O trabalho extra pode compensar e gerar economia de até R$ 68 mil, especialmente para quem contratou o financiamento entre 2015 e 2016, com juros num patamar bem mais elevado.

Segundo especialistas, a troca pode valer a pena se a taxa do novo crédito imobiliário estiver 0,5 ponto porcentual mais em conta do que a contratada no passado.

De acordo com dados do Banco Central, os juros médios para financiamento da casa própria caíram de 15,4% em janeiro de 2017 para 11,3% em fevereiro deste ano. Com a medida da Caixa, as taxas do banco passaram de 10,25% para a partir de 9% ao ano. No Banco do Brasil, a taxa parte de 9,2%. No Itaú, 9%. Já no Bradesco é 9,3% e no Santander, 9,4%.

Há quatro anos, a portabilidade foi regulamentada pelo BC com o intuito de reduzir o custo das dívidas e acirrar a competitividade. O período, entretanto, era outro: a Selic (taxa básica de juros da economia) estava 4 pontos acima, em 11% ao ano, e a recessão batia na porta do consumidor. No período seguinte, o cenário econômico degringolou. A Selic chegou a 14,25% ao ano e a crise econômica se propagou.

"É a primeira vez que realmente deva valer a pena fazer a portabilidade, porque só agora tem juros mais baixos", diz o especialista em mercado imobiliário e fundador do site Canal do Crédito, Marcelo Prata.

Ele conta que a portabilidade pode ser interessante se a taxa de juros do novo contrato estiver pelo menos 0,5 ponto porcentual mais baixa do que foi acordada antes. Prata alerta, porém, que não vale só olhar para a taxa, mas para o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento. Nele, estão embutidos valores como o de seguro de vida, que pode deixar a conta mais salgada devido a idade do contratante.

Na ponta do lápis, quem fez um financiamento de R$ 300 mil com prazo de quitação de 360 meses, a uma taxa de 11% ao ano, pode economizar até R$ 68 mil fazendo a portabilidade (ver simulação ao lado). Mas a economia tem seu preço: o cliente está sujeito aos custos de avaliação do imóvel e do registro no cartório depois da portabilidade.

Todo esse processo sai em torno de R$ 3,7 mil para uma casa avaliada em R$ 500 mil na cidade de São Paulo, diz Prata.

Por isso, antes de tentar levar a dívida para outro banco, Miguel Ribeiro de Oliveira, diretor da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), aconselha o cliente a tentar renegociar no próprio banco. "O cliente com financiamento imobiliário é um cliente que o banco não quer perder", diz. Isso porque ele está garantido por pelo menos 20 anos com a instituição e pode, nesse período, adquirir outros produtos, como seguros, consórcios.

Concorrência

Seguindo a lógica, Oliveira acredita que os bancos também vão acabar reduzindo para incrementarem a competição com a Caixa. O banco estatal chegou a perder a liderança em novos financiamentos, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

Mas Gilberto Abreu, presidente da Abecip, diz que não se pode esperar quedas muito significativas. Ele diz que o espaço para a redução começa a se estreitar.

Como o crédito imobiliário é uma operação, em média, de mais de 10 anos, os bancos olham para os juros de longo prazo, que representam o custo do dinheiro nesse período. "Essa taxa está na casa dos 8,5% e esse seria o piso para os juros nessa operação", afirma. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.