O ganho de capital é a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição do imóvel. Quando há lucro, a regra geral é que o contribuinte pague imposto sobre esse resultado.

Essa apuração não ocorre diretamente na Declaração de Ajuste Anual, mas em um sistema específico: o Programa de Apuração dos Ganhos de Capital (GCAP), disponível no site da Receita Federal para cada ano-calendário.

Pela legislação, o imposto sobre o ganho de capital deve ser calculado e pago até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. A alíquota varia de 15% a 22,5%, de acordo com o valor do lucro obtido, e o pagamento ocorre por meio de DARF emitido pelo próprio programa.

Como funciona o ganho de capital na venda de imóvel

No cálculo do ganho de capital, o contribuinte considera como custo de aquisição o valor pelo qual declarou o imóvel no Imposto de Renda, normalmente o preço de compra. Em muitos casos, também é possível somar despesas de escritura, registro e algumas benfeitorias, desde que documentadas.

O valor de alienação corresponde ao preço de venda informado no contrato ou na escritura. Se esse valor superar o custo de aquisição, a diferença positiva caracteriza o ganho de capital e se torna base para o imposto, salvo quando há isenção prevista em lei.

Quando não há lucro, ou seja, quando o valor de venda é igual ou inferior ao custo de aquisição, não existe ganho de capital e não há imposto a pagar.

Ainda assim, a operação deve constar na declaração anual, com a atualização da ficha de bens.

Passo a passo no programa GCAP

O primeiro passo é baixar no site da Receita Federal a versão do GCAP correspondente ao ano em que a venda ocorreu. 

Depois da instalação, o contribuinte preenche os dados do imóvel vendido, informa quem comprou, a data da operação e os valores envolvidos. O sistema calcula automaticamente o ganho de capital e, se houver imposto devido, já apresenta o valor da alíquota aplicável.

O próprio GCAP gera o DARF para pagamento do imposto, que deve ser quitado até o prazo legal. Caso o contribuinte deixe de recolher nesse período, incidem multa e juros.

No ano seguinte, ao elaborar a Declaração de Ajuste Anual, é possível importar as informações do GCAP diretamente para a ficha Ganhos de Capital do programa do Imposto de Renda, o que evita retrabalho e divergências de dados.

Regras de isenção mais comuns

A legislação prevê situações em que o ganho de capital na venda de imóvel residencial pode ficar isento de imposto. Uma das principais é a chamada regra dos 180 dias.

Nesse caso, quem vende um imóvel residencial e utiliza o valor obtido, total ou parcialmente, para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias da assinatura do contrato pode ficar isento sobre a parcela do lucro aplicada na nova aquisição. A parte do ganho que não for utilizada permanece sujeita à tributação.

Outra hipótese de isenção ocorre na venda de imóvel de pequeno valor. A regra vale para operações de até R$ 440.000,00, desde que o bem vendido seja o único imóvel do contribuinte e que ele não tenha realizado outra venda de imóvel, tributável ou isenta, nos cinco anos anteriores.

Há ainda um benefício específico para imóveis antigos. Imóveis adquiridos até 1969 têm isenção total de ganho de capital.

Já aqueles comprados entre 1969 e 1988 contam com uma redução progressiva da base de cálculo, que diminui o imposto a pagar à medida que aumenta o tempo de permanência com o bem.

Venda de imóveis herdados

No caso de venda de imóveis herdados, as regras de ganho de capital seguem a mesma lógica, mas o custo de aquisição costuma ser o valor informado no inventário ou na declaração final de espólio.

O ganho de capital corresponde à diferença entre o valor de venda e esse valor de referência. Se houver lucro, aplica-se a mesma tributação, respeitadas as demais regras de isenção previstas em lei.

É importante que os herdeiros mantenham os documentos do processo de inventário e dos registros imobiliários, para comprovar à Receita Federal como chegaram ao valor utilizado no cálculo.

Declaração pré-preenchida e cruzamento de dados

Os cartórios comunicam à Receita Federal as operações de compra e venda de imóveis por meio da Declaração sobre Operações Imobiliárias (DOI). Essas informações abastecem o banco de dados usado na declaração pré-preenchida do Imposto de Renda.

Quem tem conta gov.br com nível prata ou ouro pode acessar a declaração pré-preenchida, na qual muitas operações já aparecem registradas automaticamente, inclusive vendas de imóveis em seu CPF.

Esse recurso, porém, não substitui o uso do GCAP. A Receita identifica que houve uma venda, mas a apuração detalhada do ganho de capital, das eventuais isenções e do imposto devido precisa ter sido feita previamente no programa, para que os dados sejam importados de forma correta.

Ao seguir esse procedimento, o contribuinte reduz o risco de inconsistências, evita cair na malha fina e garante o aproveitamento integral dos benefícios e isenções previstos na legislação.