Em vigor há 24 anos, a Lei nº 10.267/2001 que prevê a obrigatoriedade do georreferenciamento terá o seu último prazo previsto para 20 de novembro deste ano. Embora já tenham se encerrado todos os prazos para regularização de imóveis a partir de 25 hectares, estima-se que esta última fase será a mais abrangente em termos de alcance, pois atinge justamente a base da estrutura fundiária brasileira: os imóveis de pequeno e médio porte.
Segundo dados da Receita Federal, em 09 de julho de 2020, havia 8.133.510 imóveis rurais ativos no Cadastro de Imóveis Rurais (Cafir). Desses, 6.608.988 imóveis (81,3%) apresentavam área total de até 50 hectares, conforme estatísticas organizadas por Unidade da Federação e faixa de tamanho do imóvel.
A exigência está prevista no Decreto nº 4.449/2002, que regulamenta a Lei nº 10.267/2001, e determina que, a partir de 20 de novembro de 2025, todos os imóveis rurais, inclusive aqueles com área inferior a 25 hectares, somente poderão ser desmembrados, parcelados ou transferidos se estiverem georreferenciados e com certificação válida emitida pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA).
“A medida implica valorização imediata do imóvel e do título de propriedade. A partir da averbação do georreferenciamento certificado no INCRA junto à matrícula do imóvel, o proprietário demonstra de modo preciso a extensão e localização da sua área, assim como a procedência do seu título”, afirma o advogado Rodrigo Mutti, coordenador da área de Direito Imobiliário do Silveiro Advogados.
Como funciona
O processo técnico consiste na medição precisa do perímetro do imóvel com base em coordenadas geográficas, utilizando tecnologia de posicionamento por satélite e equipamentos técnicos específicos. O levantamento deve ser feito por profissional habilitado (geralmente engenheiro agrimensor ou agrônomo) e seguir os padrões técnicos definidos pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).
Após o levantamento, os dados são submetidos ao sistema SIGEF (Sistema de Gestão Fundiária) para obtenção da certificação, que comprova que os limites da propriedade não se sobrepõem a outros imóveis cadastrados. A etapa seguinte é a averbação dessa certificação na matrícula do imóvel junto ao cartório de registro de imóveis competente, tornando o georreferenciamento juridicamente eficaz perante terceiros.
“Sem essa etapa final, ou seja, a devida publicização e registro do ato, mesmo um levantamento bem executado tecnicamente não cumpre sua função legal. É um procedimento que ajuda a evitar litígios. O produtor rural ganha agilidade e segurança na condução de sua atividade econômica e na gestão do patrimônio familiar”, diz Giovanni Pallaoro, advogado da área imobiliária e agronegócio do Silveiro Advogados.
No entanto, todo esse processo exige tempo e investimento de valores. O levantamento técnico de campo, a submissão ao SIGEF, eventuais ajustes solicitados pelo INCRA e a averbação em cartório podem levar semanas ou até meses, especialmente se houver aumento na demanda — o que é esperado nos meses que antecedem o prazo final. “Por isso, a recomendação é não deixar para o prazo final. Quem não regularizar seu imóvel até novembro de 2025 poderá enfrentar bloqueios cartorários, impedimentos para realizar negócios, travas para acesso ao crédito e insegurança jurídica em processos de inventário, venda ou doação”, declara Pallaoro.
